Tipp für Vermieter und Mieter
Der Bundesgerichtshof hat sich in der Grundsatzentscheidung vom 14.11.2007, Az.: VIII ZR 19/07 detailliert mit der rechtlichen Einordnung der Nutzerwechselgebühr als umlagefähige Betriebskostenposition auseinandergesetzt und festgestellt, dass diese Gebühr der Verbraucherablesung, Erfassung und internen Verwaltung nicht zu den Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten zu zählen ist.
Begründet wird dies, zum einen damit, dass diese Zwischenablese- und Zwischenabrechnungskosten, die aufgrund des Auszugs eines Mieters vor Beendigung des Abrechnungszeitraums entstehen, in den Risikobereich des Vermieters fallen.
Zum anderen, handele es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten.
Nach der rechtlichen Definition des Betriebskostenbegriffs in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB sind darunter diejenigen Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den Bestimmungs-gemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Das heißt, bei umlagefähigen Betriebskosten muss sich daher grundsätzlich um solche Kosten handeln, die „laufend“ also immer wiederkehrend sind; vgl. BGH im Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06.
Die Nutzerwechselgebühr fällt allerdings nur einmalig, ereignisbedingt aufgrund eines Mieterwechsels, an und nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeitabständen.
Alle Ablese- und Verwaltungsgebühren werden beim Ein- und Auszug vom Mieter getragen.
Im Ergebnis ist daher zunächst festzuhalten, dass die Nutzerwechselgebühr grundsätzlich als Teil der Verwaltungskosten des Mietobjekts anzusehen ist und nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.
Damit hat regelmäßig der Vermieter diese Gebühr zu bezahlen.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter diese Gebühr wirksam durch eine vertragliche Regelung im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt hat. Dazu muss er die Zahlungspflicht der anfallenden Nutzerwechselgebühr allerdings ausdrücklich im Mietvertrag auf den Mieter übertragen; so der BGH im genannten Urteil vom 14.11.2007, Az.: VIII ZR 19/07 und verweisend das AG Berlin-Schöneberg in der Entscheidung vom 07.07.2010, Az.: 103 C 59/10.