Frist­lo­se Kün­di­gung we­gen Zah­lungs­ver­zug

Zählt ein Zahlungsrückstand aus einer Betriebskostenabrechnung bei einer fristlosen Kündigung mit? Der Bundesgerichtshof hält sich bedeckt. Die Diskussion um die Kündigungsrelevanz bei nicht gezahlten Betriebskosten geht also weiter.

In Düsseldorf kündigten Vermietende ihrem Mieter außerordentlich fristlos das Mietverhältnis. Sie bezogen sich dabei auf rückständige Miete und eine ausstehende Betriebskostennachzahlung. Doch das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, da die rückständige Miete (einschließlich der Betriebskostennachforderung) nicht für eine Kündigung (nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) ausreiche. 

Die Vermietenden gingen in Berufung, die allerdings vom Landgericht (LG) zurückgewiesen wurde. Während des vom Gericht zugelassenen Revisionsverfahrens zog der Mieter aus. Unter Berufung auf den freiwilligen Auszug aus der Wohnung haben beide Parteien den Antrag auf Räumung- und Herausgabe für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun über die Kosten des Rechtsstreits nach Erledigungserklärung zu entscheiden. Dabei sahen die obersten Richter/-innen den Mieter nicht in der Rolle des Unterlegenen, nur weil er freiwillig ausgezogen war. Deshalb sei es auch nicht gerechtfertigt, dass er die gesamten Kosten zu tragen habe.

Das wäre nur bei einer streitigen Geldforderung anzunehmen. Für den Räumungsanspruch sei daher entscheidend, ob es – wie beim LG geschehen – generell zu bejahen sei, dass ein Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung bei der Berechnung des Zahlungsrückstands (i.S.d. § 543 Abs. 2 BGB) zu berücksichtigen sei.

Diese Frage werde – laut BGH – von der überwiegenden Auffassung der Gerichte verneint, sei aber für eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO (Erledigung der Hauptsache) auch nicht zu klären. Die Frage bleibe somit offen und die Kosten seien gegeneinander aufzuheben.

(BGH, Beschluss vom 13. August 2024 – VIII ZR 255/21)
Damit hat der BGH nicht entschieden, ob nur die Mieten wiederkehrende Zahlungsverpflichtungen i.S.d. § 543 BGB sind. Die Kündigungsmöglichkeiten bei nicht gezahlten Betriebskostenabrechnungen wird also weiterhin diskutiert werden müssen.

Beispiele bisheriger Gerichtsurteile zum Thema

Entscheidungen in der Vergangenheit zeigen durchaus unterschiedliche Herangehensweisen. So entschied beispielsweise das Oberlandesgericht München in seinem Urteil von 2001, Az. 3 U 5169/00, dass Nachzahlungsforderungen von Betriebskosten kein Teil der Miete seien. Vielmehr handele es sich hierbei um eine sogenannte Einmalzahlung – und das Schuldigbleiben einer solchen kann nicht zu einer Kündigung durch den Vermieter führen.

Das Landgericht Berlin hingegen entschied mit Urteil vom 20.02.2015 – 63 S 202/14 zu Gunsten des Vermieters. Er habe das Mietverhältnis (nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) fristlos kündigen dürfen, da die Mieter/-innen durch Nichtzahlung der Betriebskostennachzahlung ihre vertraglichen Pflichten verletzt haben. Die Pflichtverletzung sei angesichts der Höhe des Rückstands, der den Betrag von zwei Monatsmieten deutlich überstieg, erheblich gewesen. Es sei zu beachten, dass es sich bei Nachzahlungen um Mietzahlungen und damit um eine Hauptleistungspflicht der Mieter/-innen handele.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).

Quelle: Immobilien Scout GmbH