Urteil: Vermieter darf die Kaution länger einbehalten

Hinterlassen Mietende beim Auszug Schäden in Ihrer Mietwohnung, können Vermietende auch nach der sechsmonatigen Verjährungsfrist z.B. zerkratzte Böden mit der Kaution verrechnen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich.

Eine Mieterin in Erlangen hatte ihre Mietwohnung gekündigt und diese am 08. November 2019 übergeben. Am 26. Februar 2020 reklamierte der Vermieter Schäden in der Mietwohnung. Darunter ein zerkratzter Holzboden und eine beschädigte Steckdose.

Er veranschlagte Kosten in Höhe von 1.175,00 EUR.

Jedoch teilte er der Mieterin nicht mit, ob sie diese Schäden beheben oder dafür bezahlen sollte. Sie kam für den entstandenen Schaden nicht auf. Als Konsequenz behielt der Vermieter die gesamte Kaution in Höhe von 785,51 € ein. Das passierte allerdings erst nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist.

 

Mieterin beruft sich auf Verjährungsfrist

Die ehemalige Mieterin zog damit vor Gericht. Sie berief sich darauf, dass der Vermieter seine Forderungen mit Einbehalt der Kaution erst zu einem Zeitpunkt realisiert habe, als die sechsmonatige Verjährungsfrist bereits abgelaufen war.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth stimmte der Mieterin zu. Die Richter/-innen waren der Ansicht, dass der Vermieter bereits vor Ablauf der Frist hätte Bescheid geben müssen, das Geld einzubehalten, statt Reparaturen an der Wohnung einzufordern. 

Mit dieser Entscheidung wollte der Vermieter sich nicht zufrieden stellen. Er wandte sich zur Überprüfung des Urteils an den Bundesgerichtshof

 

BGH: Kaution sichere die Ansprüche des Vermieters

Die Karlsruher Richter/-innen trafen ein überaus praxisrelevantes Urteil, nach dem Vermietende ihre Ansprüche mit der Kaution auch dann verrechnen können, wenn die Mietenden schon länger als sechs Monate ausgezogen und die Ansprüche eigentlich verjährt sind.

Für die Verrechnung müssen sie auch nicht vorher die Mietenden zur Zahlung der Reparaturkosten aufgefordert haben. Vermietende können sich ganz in Ruhe um die Reparatur der Schäden kümmern, wenn sie die Beschädigung durch den Mieter beweisen können.

Der Bundesgerichtshof verwies den Fall zurück an das Landgericht. Dort muss nun geklärt werden, wer von wem das Geld zurückerstattet bekommt. Dazu muss zudem geklärt werden, ob die vom Vermieter angeführten Schadensersatzansprüche überhaupt bestehen.

 

Was sagen Eigentümerverband und Mieterbund zum BHG-Urteil?

Der Eigentümerverband Haus und Grund begrüßt die BGH-Entscheidung. Insbesondere privaten Vermietenden habe das Gericht damit eine praxistaugliche Flexibilität eingeräumt. 

Ganz anders sieht das der Deutsche Mieterbund. Dieser befürchtet, dass Mietende nicht mehr darauf vertrauen könnten, nach mehr als einem halben Jahr nicht mehr mit Schadenersatzforderungen wegen angeblicher Beschädigungen konfrontiert zu werden.

 

(Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23)