Der Mieterin einer rund 80 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in Berlin-Spandau flatterte 2017 eine Mieterhöhung ins Haus. Sie verweigerte die Zustimmung. Bei der folgenden Klage der Vermieterin zog das Amtsgericht Berlin-Spandau den Berliner Mietspiegel als Schätzungsgrundlage heran. Die Amtsrichter/innen entdeckten in der dazugehörigen „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ keinen Anhaltspunkt für eine Erhöhung der bereits von der Mieterin gezahlten Miete.
Also wendete sich die Vermieterin an die nächste Instanz. Das Landgericht Berlin holte ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Auf dieser Grundlage entschieden die Richter:innen, dass das Mieterhöhungsverlangen durchaus berechtigt sei. Das wollte die Mieterin nicht hinnehmen. Ihr nächster Schritt: der Bundesgerichtshof.
– Landgericht durfte Sachverständigengutachten einbeziehen –
Die höchsten Richter bescheinigten dem Landgericht, korrekt gehandelt zu haben. Es durfte – abweichend von der Einschätzung des Amtsgerichts – die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen ermitteln lassen.
Für die 3-Zimmer-Wohnung sah der Mietspiegel eine Nettokaltmiete zwischen 4,90 und 7,56 Euro pro Quadratmeter vor. Die Vermieterin wollte von 5,03 auf 5,65 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Das Amtsgericht hatte sämtliche Merkmale, die laut Mietspiegel eine Mieterhöhung begründen, verneint und so die Klage abgewiesen. Daraufhin bot die Vermieterin dem Landgericht ein Sachverständigengutachten über die ortsübliche Miete an. Das Gutachten berücksichtigte nicht nur die bezeichneten wohnwerterhöhenden, sondern noch weitere Merkmale.
Diese Vorgehensweise versprach mehr Erfolg als die Orientierungshilfen zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels. Dieser Teil des Mietspiegels sei zudem nicht als „qualifiziert“ einzuordnen, davon seien nur die Unter- und Obergrenzen der Kaltmiete betroffen. Wenn also einem Gutachten ein höheres Beweismaß zukomme als einer Schätzung und die Person, die den Beweis erbringen muss, das Gutachten anbietet, darf das Gericht darauf zurückzugreifen. So beschied es der Bundesgerichtshof dem Landgericht Berlin.
(BGH-Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20)