Fakten zum Immobilienmarkt in Dresden

In den Medien kursiert immer wieder das Gespenst einer kommenden „Immobilienblase“, auch für Dresden.

Unser Stratege Paul- Gerhard Babick, hat sich mit dieser Thematik mal etwas intensiver beschäftigt.

Die Baukosten haben sich, ausweislich der Berichterstattung der Bauindustrie in den letzten 10 Jahren um ca. 70 % erhöht. Nimmt man als Referenzwert  1.100 EUR im Jahr 2008, sind das heute ca. 1.870 EUR, 770 EUR mehr. Preistreiber für diese Entwicklung waren die Anforderungen der EnEV und die gestiegenen Kosten der Baumaterialindustrie.  Rechnet man dann noch hinzu, dass in starken Märkten auch die Kapazitäten für die Baunebenleistungen gestiegen sind, kann man mit kalkulatorisch 900 EUR Preiserhöhung allein aus Baukosten kalkulieren.

Die Baulandpreise für EFH in guten Lagen sind in Dresden zwischen 2007 und 2017 von 127 EUR / m² auf 270 EUR gestiegen. Zudem sind die Grundstücksgrößen von 580 m² im Jahr 2007 auf 790 m² gestiegen.

Die Preiserhöhung bei den – durchschnittlichen Kaufpreisen – betrug bei

• Gesamtkaufpreisen um 116 %, auf 216 %, (11,6 % Steigerung p.a.)
• Kaufpreisen je m² um 85 % auf 185 %. (8,5 % Steigerung p.a.)

Rechnet man aber die Preiserhöhung der Bau- und Baunebenkosten heraus, reduziert sich die Preiserhöhung 3.800 / (2.050 + 1.000) = 124,6 %.  Bereinigt um die – nicht zuletzt wegen Verknappung – gestiegenen Baulandpreise mit ca. 140 EUR in den 10 Jahren, ergibt sich eine Preissteigerung (3.800 / (2.050 + 1.000 + 140)) = 119,1 (1,9 % p.a. – das entspricht etwa der durchschnittlichen Teuerungsrate). Dabei sind behördliche Erhöhungen der Gebühren bei Notaren und in Verwaltungen noch gar nicht betrachtet.

Das führt zu dem Schluss:

• Da die Anforderungen der EnEV bleiben, eher noch verschärft werden, und die Löhne auf dem Bau im Durchschnitt schon wegen Mindestlohn steigen,

ist nicht zu erwarten, dass die Baukosten sinken.

• Die Baulandpreise im Dresdner Elbkessel und den Randlagen werden wegen Bevölkerungswachstum,

Zuzug und damit einhergehender steigender Nachfrage + Verknappung nicht signifikant sinken.

Das angedrohte Gespenst einer „Blase“ unterstellt, dass die Preise unbegründet hoch sind und ggf. abstürzen. Aus der Entwicklung der Stadt Dresden,  den Anforderungen der EnEV, der allgemeinen Preisentwicklung und der naturgemäß begrenzten Verfügbarkeit von Bauland lässt sich nur konstatieren, dass einsignifikantes Sinken der Kosten und Preise im Gegenteil auszuschließen wäre. 

Aber: Solch eine angebliche „Blase“ gab es schon.  Das war 2000/2001 als die Banken – von sich aus und den Vorgaben der BAFIN folgend – den Immobilienbestand in Ostdeutschland neu bewerteten. Mietshäuser waren angeblich max. das 12-fache der JNKM wert, wurden trotz Neubau, oder Kernsanierung für ca. 1.000 bis max. 1.200 EUR je m² verkauft. Sachlich wirklich begründet war das nicht, das war „herbei geredet“.

Heute werden die selben Häuser – obwohl 20 Jahre älter – von den selben Banken mit 2.000 EUR je m² und zum 20-fachen der JKNM (und mehr) finanziert.

Es gibt keine „Blase“ in Dresden und sie droht auch mittelfristig nicht. Das heißt nicht, dass man nicht in jedem Einzelfall darauf achten muss, ob Preis und angebotene Leistung nachhaltig wirtschaftlich sind. Übertreibungen im Einzelfall gibt es sehr wohl.

Unsere Aufgabe ist  und bleibt es,  den Kunden zu beraten, ob das Angebot nachhaltig marktkonform sein kann. 

Paul – Gerhard Babick

Quellen: Marktberichte Dresden