Immobilien-KnowHow: Vorkaufsrecht
Hat eine Person ein Vorkaufsrecht an einer Immobilie, so kann sie im Verkaufsfall in den Kaufvertrag des Erstkäufers einsteigen. Wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben will, darf er den Kaufvertrag zu identischen Konditionen anstelle des ursprünglichen Käufers übernehmen.
Rechtliche Grundlagen des Vorkaufsrechts
Ein bestehendes Vorkaufsrecht bedeutet, dass jemand ein Recht hat das betreffende Grundstück und/oder die betreffende Immobilie auf dem Grundstück zu kaufen, wenn dies/e zum Verkauf steht. Dieses Recht ist im BGB geregelt.
Dingliches Vorkaufsrecht
Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich nur auf unbewegliche Sachen, wie unbebaute Grundstücke. Dieses Recht ist gem. § 873 BGB im Grundbuch in Abt. ll einzutragen. Die Eintragung ins Grundbuch dient dabei bereits als Vormerkung, dass im Falle eines Verkaufes der Vorkaufsberechtigte nicht umgangen werden kann. Das dingliche Vorkaufsrecht ist in §§ 1094 bis 1104 BGB geregelt und grundsätzlich nicht vererbbar (§ 473 BGB), es sei denn, das wurde ebenfalls im Grundbuch vermerkt.
Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht hingegen bezieht sich laut §§ 463- 437 BGB auf bewegliche und unbewegliche Sachen. Zu den unbeweglichen Sachen zählt alles, was ein Grundstück bzw. nur ein Anteil eines Grundstückes ist, wie zum Beispiel Häuser und Eigentumswohnungen. Bei dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch. Hierbei wird ein Vertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Eigentümer geschlossen. Dadurch sichert sich der Vorkaufsberechtigte einen Nachweis für einen Schadensersatzanspruch, falls sein Vorkaufsrecht bei dem Verkauf übergangen wird.
Wird der Vorkaufsberechtigte übergangen, kann er ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Käufers in das Grundbuch, Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Eigentümer der Immobilie bleibt jedoch der Käufer. Demnach sichert ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht bei Immobilien zwar einen Schadensersatzanspruch, aber keinen Übertragungsanspruch auf Grundstücke, Gebäude oder Gegenstände.
Wichtige Bestandteile dieser vertraglichen Vereinbarung:
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- Name und Anschrift beider Vertragspartner
- Beschreibung der Immobilie oder des Grundstücks
- Vereinbarte Regelungen:
- ob das Vorkaufsrecht zeitlich begrenzt ist
- ob das Vorkaufsrecht vererbbar ist
- Strafen bei Vertragsverletzungen
- eine Frist, innerhalb dieser der Eigentümer den Vorkaufsberechtigten über den Verkauf informiert.
- eine Frist, wie lange Vorkaufsberechtigte Zeit haben, auf das Angebot zu reagieren
- Datum und Ort des Vertrages
- Unterschrift
Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ist in §§ 24 bis 28 BauGB geregelt und gibt Gemeinden und Städten ein grundsätzliches Vorkaufsrecht, wenn ein plausibler Grund, wie das Zugutekommen des allgemeinen Wohls, vorliegt. Auch das Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz sowie das Wasserrecht können als Grundlage des öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts dienen. Das Baugesetzbuch sieht ein Vorkaufsrecht für Kommunen in folgenden Fällen vor:
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- Grundstücke, die laut Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehen sind.
- Grundstücke in Umlegungsgebieten, die in einem Bebauungsplan neu geordnet werden sollen.
- Grundstücke in einem Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich, wenn die Gemeinde städtebauliche Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen umsetzen will.
- Grundstücke in einem Erhaltungsgebiet, also einem sogenannten Milieuschutzgebiet.
- Unbebaute Grundstücke, die als Wohnbaufläche vorgesehen sind oder die aus Gründen des Hochwasserschutzes nicht bebaut werden sollen.
Die Kommune kann von dem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen, wenn die Immobilie oder das Grundstück an Verwandte veräußert wird.
Vorkaufsrecht Mieter
Von dem gesetzlichen Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) profitieren vor allem Mieter. Wird ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, die anschließend einzeln verkauft werden sollen, haben die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dabei muss der Eigentümer die Mieter über den Verkaufsfall informieren. Hat der Eigentümer bereits einen Kaufvertrag mit einem Dritten ausgehandelt, hat der Mieter das Recht in den Vertrag einzusteigen (zu den Bedingungen des geschlossenen Kaufvertrages).
Ist der Mieter mit den vereinbarten Konditionen des Kaufvertrags zufrieden und entscheidet sich dazu, die Eigentumswohnung ebenfalls zu erwerben, muss dieser die Ausübungsfrist beachten: Er ist gesetzlich dazu verpflichtet, sein Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten auszuüben, indem er den Eigentümer über sein Interesse am Kauf schriftlich informiert. In diesem Fall ist der Mieter als potenzieller Käufer an die Konditionen des bereits erstellten Kaufvertrags gebunden. Das Vorkaufsrecht für den Mieter gilt nur bei einem Erstverkauf und ist einmalig.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht tritt nicht in Kraft, wenn dem aktuellen Mieter die Wohnung bereits zum Kauf angeboten wurde, bevor dieser eingezogen ist. Gleiches gilt, wenn der Eigentümer die Wohnräume an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen des eigenen Haushalts verkauft oder verschenkt. Das Mietverhältnis kann in den vorgenannten Fällen grundsätzlich bestehen bleiben oder vom neuen Eigentümer aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden.
Wird dem Mieter die Information über den Verkauf der Wohnung vorenthalten, kann dieser Schadensersatz fordern.