Zerrüttetes Mietverhältnis – einfach kündigen?
Solange sich ein Mieter nicht pflichtwidrig verhält, ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nicht gerechtfertigt. Der Bundesgerichtshof befasste sich mit einer Kündigung aufgrund eines langjährig zerrütteten Mietverhältnisses.
In einem Mehrfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen kam es seit 2014 zwischen den Mietenden einer 4- Zimmer Wohnung im 1. Obergeschoss und dem Vermietenden, die im Erdgeschoss wohnen, regelmäßig zu Auseinandersetzungen. Dabei ging es meist um Verstöße gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, fehlerhaftes Befüllen der Mülltonnen sowie zugeparkte Einfahrten.
Im Mai 2020 stellten die Mietenden eine Strafanzeige wegen Verleumdung gegen ihre Vermietenden. Darin wehrten sie sich gegen ein Schreiben ihrer Vermieter an eine im Haus lebende Familie türkischer Herkunft. Es wurde behauptet, die im 1. Obergeschoss lebende Familie hätte sich über die Familie rassistisch geäußert. Darüber hinaus gab es weitere Fälle verbaler Entgleisungen
Vermietende kündigen wegen zerrüttetem Mietverhältnis
Die Vermietenden nahmen die Strafanzeige sowie das „zerrüttete“ Mietverhältnis als Anlass die Familie im November 2020 außerordentlich fristlos sowie hilfsweise fristgemäß zu kündigen. Allerdings erfolglos.
Das Amtsgericht Brühl wies die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage ab. Auch das Landgericht Köln entschied dagegen. Die Vermietenden wollten dennoch nicht aufgeben. Mit der vom Bundesgerichtshof zugelassenen Revision verfolgten sie ihr Ziel weiter bis zum Bundesgerichtshof.
Zerrüttung allein ist für Gerichte kein Kündigungsgrund
Die Revision blieb ebenfalls ohne Erfolg. Die Vermietenden haben keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erzielen können. Das Gericht sah keinen wichtigen Grund im Sinne des §543 Abs. 1 BGB für eine fristlose Kündigung. Das Mietverhältnis sei zwar durch die zahlreichen Ereignisse der vergangenen Jahre zerrüttet, jedoch sei ein pflichtwidriges Verhalten der Mietenden nicht feststellbar.
(BGH Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 211/22)