Wohnungsbesichtigung für Nachmieter
Wenn ein Mieter seine Mietwohnung kündigt, hat der Vermieter in der Regel Interesse daran, die Wohnung möglichst ohne zeitliche Unterbrechung weiter zu vermieten. Daher wird der Vermieter in der Praxis während der noch laufenden Mietzeit die Suche nach einem geeigneten Nachmieter antreten, der wiederum ein Interesse daran hat, die Wohnung möglichst frühzeitig zu besichtigen.
Nimmt die Anzahl der Besichtigungen durch den Vermieter und mögliche Nachmieter überhand, wird sich der aktuelle Mieter früher oder später die Frage stellen, was er im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung dulden muss und in welchen Fällen er sich gegen (weitere) Termine wehren kann. Denn keiner hat gerne Fremde in den eigenen vier Wänden – erst recht nicht, wenn sie in Scharen daherkommen. Doch wann darf der Mieter sagen, dass er genug hat und was muss er tatsächlich im Rahmen der Wohnungsbesichtigung dulden?
Muss ich Vermieter, Makler, Mietinteressenten und Co. in meine Wohnung lassen?
Laut dem Grundgesetz hat jeder Mieter das Recht auf Privatsphäre (BVerfG) und somit auch das Recht in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden. Der Mieter muss aber grundsätzlich Wohnungsbesichtigungen dulden und selbst im Winter eine Besichtigung bei Tageslicht ermöglichen.
Für Besichtigungen muss jedoch immer ein konkreter sachlicher Grund vorliegen (BGH, 04.06.2014 –VIII ZR 289/13 und AG Hamburg, 23. 02. 2006 –49 C 513/05).
Sein Besichtigungsrecht muss der Vermieter schonend ausüben: rechtzeitig vorher ankündigen, zu annehmbaren Zeiten kommen, kurzen Verbleib in der Wohnung gewährleisten und bei Weitervermietung die Zahl der Interessenten und Termine begrenzen.
Annehmbare Gründe für eine Wohnungsbesichtigung
- Weitervermietung nach Kündigung
- Wohnungsverkauf
- Begutachtung von Mängeln
- Planung von Modernisierungsmaßnahmen
- Begründeter Verdacht auf vertragswidrige Nutzung
- Begründeter Verdacht auf Verletzung der Sorgfalts- und Obhutspflichten
Keine Gründe für eine Wohnungsbesichtigung
- Reine Neugier
- Wechsel der Hausverwaltung
- Ablesung der Zählerstände: Dem Vermieter steht hier kein Besichtigungsrecht zu aber das Recht die Wohnung zu betreten (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, 27. 10. 2014 und LG Fulda, 08. 02.1989 – 2 S 143/88).
Sind spontane Besuche des Vermieters gerechtfertigt?
Besichtigungen müssen vom Vermieter immer schriftlich angemeldet werden. Die einzige Ausnahme gilt, wenn Gefahr für das Mietobjekt droht wie Feuer, Wasserschäden oder eingefrorene Rohre. Dann dürfen Vermieter sich für die Abwehr von Gefahren der Mietsache einsetzen.
Darf der Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern?
Zwar kann der Mieter in Ausübung seines Hausrechts grundsätzlich dem Vermieter sowie den Mietinteressenten den Zutritt zur Wohnung verweigern, allerdings besteht in diesem Fall die Gefahr, dass sich der Mieter so Schadenersatzforderungen (bspw. für die Kosten der Besichtigung und eventuelle Mietausfälle) aussetzt.
Darf der Vermieter sich eigenmächtig Zutritt zu meiner Wohnung verschaffen?
Auch wenn dem Vermieter unter bestimmten Umständen das Recht zum Einlass in die Wohnung zusteht, darf er sich nicht gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffen. Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters, dann übt er laut BGB verbotene Eigenmacht aus und begeht damit Hausfriedensbruch. In diesem Fall darf der Mieter sich zur Wehr setzen und die Polizei einschalten.