Arglist beim Immobilien Kaufvertrag

Kann der Käufer auch dann eine arglistige Täuschung geltend machen, wenn von mehreren Verkäufern nur einer einen Mangel der Immobilie arglistig verschwiegen hat?

Gehört ein Grundstück mehreren Personen dann ist der Kenntnisstand über die rechtliche und tatsächlichen Verhältnisse der Immobilie häufig nicht bei allen Eigentümern der gleiche. Es kann z.B. sein, dass sich ein Miteigentümer hauptsächlich um die Verwaltung der Immobilie kümmert und demgemäß mehr über sie weiß als die übrigen Eigentümer.
Das heißt auch, dass er möglicherweise bestimmte Mängel kennt, die im Falle des Verkaufs des Grundstücks dem Käufer eigentlich zu offenbaren wären. 

Was sagen die Gerichte?
Der BGH hat diese Frage im Jahre 2016 entschieden. Ein Ehepaar hatte ein Grundstück verkauft. An der seitlichen Grundstücksgrenze hatte der Ehemann eine Winkelstützmauer errichtet, die nicht die erforderliche Standsicherheit aufwies und deshalb sanierungsbedürftig war. Die Ehefrau wusste hiervon aber nichts. 

Im Kaufvertrag war ein gewährleistungsausschluss vereinbart. Der BGH gab dem vom Käufer erhobenen Arglisteneinwand gleichwohl statt. Würde man die dem Streitfall zugrunde liegende Rechtsnorm, den §444 BGB, anders verstehen, so würden dadurch die Rechte des Käufers im erheblichen Maße beschränkt werden.  Insbesondere bei einer Vielzahl von Verkäufern könne dies dem Käufer vor erhebliche Probleme stellen. Bei Arglist nur eines Verkäufers beschränkten sich zudem die Käuferrechte dann im Grundsatz nur auf Schadensersatzansprüche gegen diesen einen. Deshalb müsse eine Verkäufermehrheit im Innenverhältnis dafür Sorge tragen, dass die dem Käufer gegenüber bestehenden Offenbarungspflichten auch erfüllt werden. Ansonsten erweise sich eine Freizeichnung durch Sachmängelgewährleistungsausschluss aus Sicht des Käufers als unredlich.