Vermietung und Verkauf möblierter Wohnungen

Umsatzsteuer

Wenn ein Vermieter seine Wohnungen an einen anderen Vermieter verkauft, stellt dies gemäß § 1 Abs. 1 a UStG eine Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) dar. Der Verkauf ist deshalb nicht umsatzsteuerbar. Dies gilt auch für die mitverkauften Wohnungseinrichtungen. Anders ist es dagegen, wenn ein Bauträger die von ihm errichteten Wohnungen mit Möblierung an einen Investor verkauft, der diese vermietet. Da der Bauträger mit dem Grundstück kein Vermietungsunternehmen betrieben hat, stellt der Vorgang eine Lieferung dar, die umsatzsteuerbar ist. Gemäß § 4 Nr. 9 a ist die Grundstückslieferung jedoch von der Umsatzsteuerbefreit, da sie unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt. Der Bauträger könnte auf diese Umsatzsteuerbefreiung zwar verzichten, da der Erwerber als Vermieter Unternehmer ist. Wenn der Erwerber nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, weil er die Wohnungen umsatzsteuerfrei vermietet, wäre dies aber wirtschaftlich nicht sinnvoll.

Die Umsatzsteuerfreiheit gilt jedoch nur für die Wohnungen selbst, nicht aber für die Möbel, da diese nicht wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Denn die Umsatzsteuerfreiheit knüpft an das Grunderwerbsteuergesetz an, das wiederum auf das Grundstück im Sinne des BGB Bezug nimmt. Soweit der Kaufpreis für die Möbel gezahlt wird, unterliegt er deshalb der Umsatzsteuer. Schuldner der Umsatzsteuer ist der Bauträger als Verkäufer, weil auch die Vorschrift über die Umkehr der Steuerschuldnerschaft in § 13 b Abs. 5 i.V. mit Abs. 2 Nr. 2 UStG auf das Grunderwerbsteuergesetz und damit letztlich das BGB Bezug nimmt. In dem Kaufvertrag sollte deshalb vereinbart werden, dass der Kaufpreis für die Möbel von dem Käufer zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen ist.

Wendet man das o.g. Urteil des BFH auch in der Umsatzsteuer an, gilt dies auch, wenn der Bauträger die Wohnung mit einer Einbauküche verkauft. Der Bauträger sollte die Wohnungen daher ohne jegliche Möblierung und auch ohne Einbauküchen verkaufen.

Etwas Anderes gilt nur, soweit es sich um echte Einbaumöbel handelt, die zivilrechtlich als wesentliche Bestandteile des Gebäudes gelten. Dabei handelt es sich beispielsweise um Schränke, die keine Rückwand oder keine Seitenwände haben.

Quelle: ivd.net/2017/11/vermietung-und-verkauf-moeblierter-wohnungen